Yapı denetim kuruluşlarının, yasadan kaynaklanan sorumluluklarının başlayabilmesi için taraflar arasında bir sözleşme ilişkisinin kurulması gereklidir. Yapı Denetimi Hakkında Yasanın 2. maddesinde; yapı denetim hizmeti, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında imzalanan hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütüleceği belirtilmiştir. Sözü edilen bu sözleşme taraflar arasındaki hukuksal ilişkinin kurucu/zorunlu unsurudur. Bu sözleşmede; taahhüt edilen hizmetin konusu, yeri, inşaat alanı, süresi, yapı sahibi ile yüklenici arasında imzalanan sözleşmede yer alan yapının fiziki özellikleri, yapı denetiminde görev alacak teknik personel listesi, yapı denetimi hizmet bedeli ve diğer yükümlülükler yer alacaktır.
Bu sözleşme, borçlar hukuku anlamında karşılıklı tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliği taşımaktadır. Başka bir deyişle, yapı denetim şirketi sözleşme gereği, yapıyı denetlemeyi üstlenmekte/borçlanmakta, yapı sahibi de şirkete bu hizmet karşılığında belirli bir bedel/ücret ödemeyi kabul etmektedir.
Türk Borçlar Yasasının 393. maddesinde, “Hizmet sözleşmesi, işçinin işverene bağımlı olarak belirli veya belirli olmayan süreyle iş görmeyi ve işverenin de ona zamana veya yapılan işe göre ücret ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” biçiminde tanımlanmıştır. Yapı denetim hizmet sözleşmesinde şirketin üstlendiği denetim borcu yani; hizmet, yapının imar planlarına, projeye, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun yapılmasını sağlamaktır. Yapı denetim şirketinin tanımlanan bu borcu sözleşmenin kamusal bir nitelik taşıdığını da ortaya koymaktadır. Denetim kuruluşu ile yapı sahibi arasındaki hizmet sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme karakterine sahip ise de özünde fenni sorumluluğu üstlenen denetim kuruluşunun yükümlülüğü öncelikle kamuya karşı olan bir yükümlülüktür.1 Çünkü imar planlarına, ruhsat ve eklerine uygunluk denetimi özde kamusal bir işlemden ibarettir. İşte bu yönleriyle T.Borçlar Yasasındaki hizmet sözleşmesinden ayrılmakta ve kendine özgü/sui generis bir sözleşme niteliği taşımaktadır. Dolayısıyla, yapı denetim kuruluşu kamusal sorumluluğunu yerine getirdiği oranda, yapı sahibine karşı olan yükümlülüklerini de yerine getirmiş olmaktadır.2
Bu sözleşmenin 'yazılı ' olması geçerlik koşuludur. Esasen Yasanın 5. maddesinde sözleşmenin bir örneğinin taahhütname ekinde ilgili idareye verileceği belirtilmektedir. Sözleşmenin diğer bir unsuru bedel/ücrettir. Bedel konusu da tarafların özgür iradelerine bırakılmamış yasa ve ilgili yönetmelikle çerçevesi ve ödeme biçimi belirlenmiştir. Yasaya göre bu bedel, yapı yaklaşık maliyetinin %1,5'inden az olamaz. Bu bedele, katma değer vergisi ile yapı denetim kuruluşu tarafından talep edilen ve taşıyıcı sisteme ilişkin olmayan malzeme ve imalâtlar konusunda yapı yüklenicisi tarafından yaptırılacak olan laboratuvar deneylerinin masrafları dâhil Değildir.
4708 sayılı yasanın 3. maddesi; “yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı” yapı denetim kuruluşunun sorumluluğunu düzenlemektedir. Buna göre, sorumluluğu doğuran olay, yapının yapım aşamasında uyulması gereken kurallara uyulmaması nedeniyle oluşan hasardır. Bu kurallar, yapının ruhsat ve ekleri ile fen, sanat ve sağlık kuralları olarak belirtilmiştir. Meslek, fen ve sanat kuralları yasa, yönetmelik vb. biçiminde yürürlüğe konulan çeşitli sektörlerle ve ürünlerle ilgili olarak teknik kuralları ifade etmektedir. Örneğin Plansız Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik, Büyükşehir Belediyelerinin İmar Yönetmelikleri, Otopark Yönetmeliği gibi.
Yasa koyucu fen, sanat ve sağlık kurallarının tarifini yapmamıştır. Bu sebeple, denetim kuruluşunun edim yükümlülüğünün belirlenebilmesi için, bu kavramların incelenmesi gerekir. Fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırılık inşaatın kötü yapılması demektir. Bunun için, inşaatta benzer işler için uyulması gereken ve yapıldığı tarih itibariyle bilim, fen ve tekniğin elverdiği kural ve olanakların kullanılıp kullanılmadığına bakılacaktır. Sanat kurallarına aykırılık, yapının tarzından ve yapının özgülendiği amaca uygun yapılıp yapılmadığına bakılarak saptanabilir.
Yapı hasarı belirtilen kurallara aykırılık sebebiyle oluşabileceği gibi, teknik yapı yöntemlerine uyulmaması; kötü ve eksik malzeme kullanılması, gerekli ölçülere uyulmaması vb. nedenlere dayalı olarak ortaya çıkabilir. Borçlar hukukunda 'ayıp' olarak tanımlanan bu aykırılıkların yapı hasarının ortaya çıkmasından sonra değerlendirileceği açıktır. Kuşkusuz bu noktada, yapının o güne dek varlığı bilinen teknik ve güvenlik kurallarına göre yapılıp yapılmadığının denetlenmesi önemlidir. Başka bir deyişle, yapım aşamasından sonraki yeni teknik gelişmelere ve kurallara göre bir değerlendirme yapılarak sorumluluk tayin edilemez.
Haksız eylem veya kusur sorumluluğu, sözleşme dışı, hukuka aykırı kusurlu bir davranışla bir kimseye verilen zararın giderilmesidir. Bu sorumluluğun kurucu unsurları davranış/eylem, zarar ve uygun nedensellik/illiyet bağıdır. Davranış, bir şey yapma, yani olumlu bir davranış şeklinde olabileceği gibi, bir şey yapmama, olumsuz bir davranış şeklinde de olabilir.
Yapı hasarları bakımından yasada sorumlulara açıkça bağlanan bir davranış kuralı gösterilmemekle birlikte denetim borcuna aykırı eylem; denetimin hiç yapılmaması, eksik yapılması, yerinde ve zamanında yapılmaması, kötü yapılması yada özensiz yapılması şeklinde ortaya çıkabilir.
Yapı denetim kuruluşunun sözleşmeden kaynaklanan hizmet borcuna aykırı davranışı ya da haksız eylemi, yani kusurlu olarak yaptığı iş nedeniyle yapıda bir zarar oluşmalıdır. Yasada yapı hasarı, yapı sahibinin yapıda hukuken korunan bir hak ve çıkarının bozulması ile zarara uğraması anlamında kullanılmaktadır.
Yasanın 1. maddesinde yapı hasarı; kullanımdan doğan hasarlar hariç, yapının fen ve sanat kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılması nedeniyle yapıda meydana gelen ve yapının kullanımını engelleyen veya yapıda değer kaybı oluşturan her türlü hasardır. Yapı denetim kuruluşunun veya mimar-mühendislerin kusurlu sorumluluklarının doğması için yapıda oluşan hasarın yapının kullanımını engellemesi ya da yapıda değer kaybına sebep olması gerekir. Yasanın bu tanımından hasarın maddi zararı kapsadığı, bunun da yapı sahibinin iradesi dışında malvarlığında oluşan azalmaya karşılık geldiği anlaşılmaktadır. Özetle sorumluluk yapının yapımına ilişkin olup kullanımdan doğan zararları kapsamaz. Burada zararın kesin – olası değil- ve belirlenebilir olması önemlidir.
Nedensellik bağı, sorumluluğun birincil koşulu, tazminat hukukunun an ilkelerinden biridir. Bu koşulun gerçekleşmemesi durumunda bir kişinin sorumluluğundan söz edilemez. Hukukta, gerçekleşen zararla sorumluluğun bağlandığı olay veya davranış arasındaki sebep-sonuç ilişkisine illiyet/nedensellik bağı denir. Konumuz açısından uygun nedensellik bağı, yapı sahibinin zararı ile yapı denetim kuruluşunun yüklendiği borca aykırı eylemi arasında sebep-sonuç ilişkisidir. Başka bir deyişle, yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle yapıda hasarı/zararı doğurmuş olması gereklidir.
Hukuk düzeninin kınadığı, hoş görmediği hukuka aykırı davranış biçimine kusur denilmektedir. Bu nedenle, denetim kuruluşunun sorumlu tutulabilmesi için kusurlu olduğunun saptanması gerekir. Yapı denetim kuruluşu, hizmet sözleşmesi uyarınca yapı sahibine karşı denetim hizmetini yaparken özenle davranmak zorundadır. O nedenle denetçinin denetim kavramına giren bütün kusurları, hafifte olsa sorumluluğun unsuru olarak kabul edilmelidir. Yapı denetim kuruluşunun Yaptığı iş bakımından, denetim kuruluşunun tacir olması, yapı sahibine bağımlı çalışmaması, işin uzmanı olması da göz önüne alındığında sorumluluğu bir işçiye göre daha ağır kabul edilmektedir.
Deprem Yönetmeliğinde küçük, orta ve büyük depremler bakımından oluşabilecek hasarın derecesi yönünden bir ayrım yapılmıştır. Buna göre, küçük-orta büyüklükteki depremlerde yapının hiç hasar görmemesi, orta büyüklükte depremlerde taşıyıcı sistemin hasar görmemesi, çok büyük depremler için taşıyıcı sistemin hasar görebileceği öngörülmüştür. Kurallara uymakla birlikte yönetmeliğe göre kabul edilebilir riskin ötesinde bir hasar oluşmuş ise yapı denetim kuruluşu bu hasarı ödemekle yükümlüdür.
Tazminat sorumluluğu açısından, denetim kuruluşunun denetim borcunu yerine getirmemesinin dolayısıyla, borcun gereği gibi yerine getirilmemesine bağlanan sonuçları üç grupta toplamak mümkündür. Bunlar; yerine getirme ve zorla icra, tazminat istemi ve sözleşmeden dönmedir. Yapı sahibi yerine getirme mümkün olduğu sürece denetim kuruluşundan denetim borcunun yerine getirilmesini isteyecektir. Ancak tamamlanmış bir yapıda yapının yeniden denetimi olanağı yoktur. Zira yapının yapım süreci içinde yapılması gereken denetim yapılmadığı için sonradan tamamlanması olanaksızdır. Geriye sözleşmeden dönme ve tazminat isteme yolu kalmaktadır. Bu aşamada sözleşmeden dönmenin de bir anlamı yoktur. Bu nedenle, yapı sahibi açısından başvurulacak yol tazminat istemektir.
Tazminat istenirken zararın nasıl hesaplanacağı sorunu ortaya çıkmaktadır. Yasada hüküm bulunmaması nedeniyle zarar, sözleşmeye aykırılık nedeniyle doğan zararların tazmin edilmesine ilişkin genel bir hüküm niteliğinde olan TBK.nun 112. maddesine göre hesaplanacaktır. Buna göre TBK. nun 114. maddesince yapılan yollama nedeniyle haksız eylemlerdeki sorumluluğa ilişkin hükümler burada da aynen uygulama alanı bulacaktır. Dolayısıyla, TBK'nın 50-52. madde hükümleri uygulanacaktır. Haksız eylemlerde olduğu gibi zararın varlığını ispat yükümlülüğü tazminat davasını açan yapı sahibine ait olacaktır. Denetim kuruluşunun kusurunun derecesi ki, kast, ağır ihmal veya hafif ihmal şeklinde ortaya çıkabilir, hükmedilecek tazminat miktarının takdirinde önem taşır.
Sorumluluk bakımından yasanın 3. maddesi iki ayrı süre kabul etmiştir. Bu sorumluluğun süresi; Yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır. Yapı denetim kuruluşunun denetim borcunu tam ve gereği gibi yerine getirmemesi hukuksal sorumluluğunun yanında aykırı davranışı ceza kuralları ile de yaptırıma bağlanmıştır.
Yasanın 3. maddesinde sorumlu kişiler ve hangi durumlarda sorumluluk yükleneceği belirtilmiştir. Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri, yapı müteahhidi, yapı denetim kuruluşlarının yöneticileri, ortakları, denetçi mimar ve mühendisleri ile proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi bu yasanın uygulanmasından dolayı ortaya çıkan yapı hasarından sorumludur. Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili yönetimden izin alınmadan yapılacak esaslı değişiklikten doğacak yapı hasarından, izinsiz değişiklik yapan sorumludur. Yapı denetim kuruluşu, yazılı uyarıya rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.
Yapı denetiminin denetim ilke ve kurallarına uygun yapılmaması, kuruluşların hem ilgili yönetime karşı hem de yapı sahibine karşı hukuksal sorumluluğunu doğurur. Yasanın 1. maddesinin tanımlara ilişkin b ve c bentlerinde gösterilmiştir. Yasada belirtilen ilgili yönetim; Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki uygulamalar için büyükşehir belediyeleri ile diğer belediyeleri, bu alanlar dışında kalan alanlarda valilikleri, yapı ruhsatı ve kullanma izin belgesi verme yetkisine sahip diğer idareleri, yapı sahibi ise, yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek ve tüzel kişileri ifade etmektedir.
Doğal afetler ve özellikle deprem, inşaat mühendisliği, mimarlık, diğer mühendislik alanları ve şehircilik ile hukuk bilim dallarının ortak çalışma konusudur. İmar kapsamında yapılan planlamaların, düzenlemelerin en iyi ve güvenli yapılaşmayı oluşturabilmek için ortak çalışmalar ile yapılması gerekmektedir. Türkiye nüfusunun %75’inin kentlerde toplandığı ve bu alanlarda büyük risklerin oluştuğu bir gerçektir ve bu gerçek karşısında acil olarak afet yönetimi çalışmalarına ağırlık vermek zorunluluğu ortaya çıkmıştır. Yapı denetimin depremler dışında getirdiği en büyük kazanç ise Avrupa ‘da olduğu gibi kaliteli ve kontrollü yapıların oluşmasını sağlayacaktır. Bu hem yapıların kimliğini belirlemekte hem de onun hakkında bilgi edinmeyi sağlamaktadır. Yapı Denetimini, yasa ve yönetmeliklerde tanımlanmış tüm işlemlerin mutlaka yerine getirilmesi olarak algılanmalı ve gerekleri yerine getirilmelidir. Sistemin yerleşmesi ise, başta Yapı Denetim Kuruluşları olmak üzere, tüm ilgili kuruluşların yaptıkları işi samimi ve ciddi bir şekilde tamamlaması ile mümkün olacaktır. Sağlıklı yapılaşma ve planlı kentleşme sistemin düzgün işlemesi ile mümkündür. Hazırlanan tüm öneri ve raporlar uygulanabilir sistemlerdir. Bir düzenleme hazırlanırken fark edilen aksaklıklar hemen düzeltilmelidir. Uygulamanın işlerliği uygulayıcılarının samimiyeti ile mümkündür. Deprem olayı, hafife alınamayacak kadar önemli, yok sayılamayacak bir Türkiye gerçeğidir.
